不動産投資で今話題となっているのが女性向けシェアハウスのかぼちゃの馬車という物件。
この事について書いていきたいと思います。
簡単に言うとスマートデイズという会社が属性の良いサラリーマンの人たちに女性向けもシェアハウスを資産運用の保証を付けて売りつけましたが、売ったスマートデイズが倒産したためにかぼちゃの馬車の運営が出来なくなり、そのシェアハウスを買ったオーナになった人が借金（ローン）だけ残り破産をしているという事です。
ここでもう分かったのでいいです。
という方はプラウザバックしていただいて大丈夫です。（笑）
ざっくりと説明しましたが、破産した原因がいっぱいある為、説明していきたいと思います。
まずは高収入な年収700万～1000万円のサラリーマンをターゲットにしてシェアハウスを美味いことをいって購入させるのです。
なぜかというと高収入で安定した職業のサラリーマンなどが高額のローンを組めるからです。
キャッシュフローを作って将来の安定や老後の貯蓄のを作りましょうなど、あとは地方から来た若い女性を社会的進出を援助してあげて世の中の為になるような慈善的なことをしましょう。
など適当なうまい事を営業マンが言ってローンを組ませてかぼちゃの馬車を買わせるのです。
１明らかに相場より高い物件
スマートデイズはかぼちゃの馬車のというシェアハウスは建物と土地を合わせて実際は5000万ぐらい価値の物件を２倍の1億円で売りつけていました。
この時点で買ったほうはもちろん損しますよね。
スルガ銀行の割高なローン金利とすごく緩い審査
スマートデイズと提携していたスルガ銀行ですが、年利3.5パーセントという凄い割高な金利のローンで購入者に貸付を行いました。
当然、高所得者でも高額なローンですので審査が入ります。
その審査がとても緩かったのです。
審査が通り高額なローンと高額な物件をオーナ側が買うことになるのです。
そして年収の項目を実際よりも多く申請していたと言われています。
実際、審査のときに購入者の収入証明を確認する必要があると思うのですが、なぜスルガ側は確認しなかったのでしょうか？
（あくまで私の予想ですが、スマートデイズとスルガ銀行がグルになってた可能性があります。）
それをスルガ銀行側が黙認していたという声があります。
高額なローンやそういった件などがあり、裁判を起こしているオーナー側もいるのです。
2明らかに低い利回り
かぼちゃの馬車の利回りは収益は8％と発表されていますが住宅ローンの金利が割高で3.5％なので
8％ー3.5％＝4.5％
わずか4.5％の利回りなのです。
普通賃貸で8パーセントで普通ぐらいですが、シェアハウスは運営費が割高になる事が多いため12パーセントは欲しい所です。
どう考えても利益が出ない事が分かりますよね。
30年間家賃を保証するというサブリース契約
資産運用のメインである家賃収入をスマートデイズが保証するといったサブリース契約の説明をしました。
これにより空室が出ても毎月の家賃収入が必ずスマートデイズから入ってくるので安心ですよという説明を購入した人はうけたのです。
例 満室で家賃保証の状態 家賃6万円×20部屋＝120万円
たとえば上のように家賃6万円のお部屋が20部屋あったとします。
満室の状態で家賃収入が120万円になりますが、オーナ自身が管理する場合1部屋でも空室が出たら19室の家賃収入になり120万円から－6万円の114万円の家賃収入になるので、次の入居者を急いで探さなければいけません。
ですが、スマートデイズはこの家賃収入を空室が出ても満室の120万円を毎月オーナ様に支払いますと契約しました。
そして建物管理もスマートデイズに任せてくださいというような営業するのです。
家主からすれば楽ですし安心ですよね。
特に何もしなくてもスマートデイズが入居者を入れてくれて、建物の管理もしてくれるのでそして毎月万室状態の新築の家賃収入が30年間入ってくる。
ですが現実に考えて新築から30年間もずっと同じ家賃を維持するのはほぼ無理です。
そして実際はかぼちゃの馬車の家賃相場は周りの相場より1～2万円高い家賃で募集していた上に20部屋のうち半分が空室だったり、空室率が高い状態だったわけです。
おそらく購入したオーナさん建物管理も任せていたので建物を実際見に行ったり、状況を確認していなかったと思います。
そういう事が起こっていたことは気づかなかったのでしょう。
かぼちゃの馬車はもともとの相場の値段より2倍近く高い物件ですので、利回りを計算すると家賃も周りの物件より高くなるのは当然です。
当然かぼちゃの馬車は相場より高いので入居者が入らないので空室状態が続くうえに家賃を下げることになります。
同じ建物のさっきの例ですが家賃6万円では、入居者が入らないため5万円にしたとします。
その場合
家賃5万円×20部屋＝100万円
となりスマートデイズ側は満室状態と保証家賃の状態でオーナ様に120万円を渡しますが、スマートデイズ側は100万円しか入ってきません。
差額の20万円の経営損失を出すことになります。
そして時間がたつにつれて建物は劣化していくので価値は落ちていきます。
3サブリース契約の罠
家賃を維持したまま借り手を捜すことが困難になります。
時間がたつにつれてスマートデイズのサブリース契約での経営赤字が膨らみます。
サブリース契約をかわしましたが、なんとサブリーズ契約は途中で解除できるのです。
賃貸の契約は貸主よりも借主側の立場が弱いため借主を守る契約なのです。
この場合、貸主側がオーナ様 借主側がスマートデイズ側になるので家賃保証をうたっていたスマートデイズ側はサブリース契約を解除できるので当然解除します。
当然一番困るのはオーナー側で家賃収入も確保できない、管理も出来ない、入居者も入れないといけない上に相場より高い物件（かぼちゃの馬車）に設定された高いローンを払わないといけないので破産してしまいます。
スマートデイズ側も当然相場より家賃が高いサブリース契約をまた次々と契約して増やしていくわけですから時がたつにつれてサブリースでの赤字が増えていきます。
スマートデイズはまた新しいかぼちゃの馬車を売らないと倒産してしまいます。
新しいかぼちゃの馬車を売って、倒産をしのいだとしても売れば売るほどに同じように後から経営赤字が出てくるので自転車操業経営になってしまいます。
結果、経営が追いつかなくなりスマートデイズは倒産しました。
いや、経営していく事が最初から赤字になる事は分かりきっていたことだと思うので、計画倒産を視野にいていた可能性が非常に高い可能性があります。
そして残された借金を抱えたオーナーは潰れたスマートデイズには損害賠償は出来なくなり、スルガ銀行や、売った営業マンや役員に訴訟を起こすことぐらいしか出来ないのです。
まとめ
きちんと事前に調べてれば簡単に判断できて買わずに済んだのに調べずに買ってしまったからこういうことになるのです。
きちんと買う前に調べましょうということですね。
あと気をつけたいのがサブリース契約です。
借り手側はいつでも解除できるので気をつけたほうが良いですね。
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